这一案例体现了境外资金利用资本金结汇渠道违规进入境内房地产市场牟利的典型做法。首先，设立外商投资企业或者并购境内企业后进行投资，大量外汇资金通过直接投资流入境内。其次，利用关联公司之间纵横交错的架构，以支付关联公司相关费用为名，将外汇资本金快速结汇成人民币，结汇人民币资金最终流入房地产行业。

    规避管理，意图获得双重收益

    近年来，各有关部门联合出台了一系列规范外资进入房地产市场的政策规定。目前，境外机构和个人购买境内房地产严格执行自用和实需原则；境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，设立外商投资企业，按照核准的经营范围从事相关业务。同时，规范房地产市场的外资准入，加强外商投资企业房地产开发经营管理，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则。

    上述政策的出台，为外资进入房地产市场提供了清晰的原则和明确的指引，有利于促进房地产市场的稳定健康发展。但也不乏一些投机套利资金，采取多种手段改头换面流入房地产市场，规避上述管理规定。这些资金结汇的时间多为人民币升值压力加大、境外资金大量涌入境内的高峰期，目的是获取人民币升值和境内资产价格上升的双重收益。

    巧查线索，打击查处“热钱”流入

    外汇管理部门紧紧抓住房地产开发周期较长，企业往往将资本金、外债等资本项下的长期资金流入并结汇，再改变用途投入到房地产市场中的特点，从外商投资企业收汇和结汇环节入手，排查异常线索，查找涉嫌违规的企业，进而开展现场检查。

    一方面是利用信息监测系统查找线索。外汇管理部门将日常监管中获取的数据信息、银行自查的资本金收、结汇情况、以及从相关部门取得的监管信息进行比对，在此基础上对资本金进入的行业结构和地区结构、资本金来源、结汇人民币资金的去向、用途以及增减原因等进行分析，筛选可疑线索，确定需重点关注的企业。

    另一方面是加大对重点关注企业现场检查的力度。现场检查中，外汇管理部门依法可查阅企业相关会计资料，对企业经营状况及结汇所得人民币资金的使用情况进行检查与分析，实地了解企业及其行业背景，了解投资者与境内企业之间投资、关联交易及其外汇收支等情况，进一步判断企业资本金的进入与使用是否存在违规和异常情况，对于违反外汇管理法律规定的，依法予以行政处罚。