| 旧城改造停滞六年 繁华之地变成废墟 |
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| 栏目：行业新闻 作者：深蓝国际集团 来源：Dbhk.org
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摘要：
曾几何时，宝安26区是一个人气很旺的半商业半工业区，但这一切自2004年这里被划为旧城改造区域后便不复存在。2005年3月2日，宝安区政府发布文件《宝安区旧城旧村(城中村)改造实施细则》，为旧城改造提供了具体办法，规划、街道办、国土、建设、消防、监察等部门开始活动起来，中洲也开始准备拆迁事宜。
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宝安26区不少地方荒草萋萋，一片衰败模样。 深 圳 读 本记者郭现中摄
以宝安中心区前进一路为界，南边的25区和北边的26区是两个完全不同的世界。
南边是以海雅百货为标志的商业步行街，北边却是一片烂尾楼；南边一到晚上灯火通明，北边却黑灯瞎火；南边路边停靠了无数高档小车，北边却只有寥寥数台电单车。
曾几何时，宝安26区是一个人气很旺的半商业半工业区，但这一切自2004年这里被划为旧城改造区域后便不复存在。如今的26区，仅有大约1/3的土地刚开始施工；拆迁所留下的废墟随处可见，杂草丛生；路灯3年不亮街上一直漆黑一片；在旧改政策的限制下，沿街全是没有营业执照的“黑店”……
这里，大约还有400多户居民常住，他们目睹了26区由盛转衰，而最后选择了坚守：一方面是抱着得过且过的心态，另一方面，他们也是在等待开发商和政府给他们一个合理的说法。
■ 前世今生
兴旺
“狗肉店每晚爆满”
宝安26区地处宝安商业中心，总面积26万平方米，中间被两条小路分割成一个标准的田字。在26区的西南边，是25区商业步行街。海雅百货、好百年家具、苏宁国美等大商场都聚集在那一侧，东南边则是正在动工的地铁5号线和10号线，以及灵芝公园。在2004年改造之前，整个区里共有工厂、企业196家，常住与暂住人口加起来有2万多人。
“当时我们这里是宝安县的工业中心！”程明宪是同安制药厂退休多年的老厂长，同安制药厂在1984年便看中26区各方面的发展机遇，入驻26区，成为当时宝安第一间内联工厂。在程明宪的记忆中，当时26区在规划、规模方面在宝安无疑名列前茅，“对面同为工业区的25区，当时看来根本不算什么！”
据宝安商业总公司退休员工，现福达工业区业主张福田回忆，当时区里主要是一些国企大工厂，大量的员工随着工厂进来，在国企改制中拿到了自己宿舍楼的产权，随后定居。在2004年之前全区至少有1000户常住人口。“当时非常繁华热闹，我还记得十字路口有一家雷州狗肉店，每天晚上都爆满，晚一点去位置都没有了！”当时张福田也正是看中了这种商机，在2001年总公司倒闭之时和另外数十名退休员工合资，买下了福达2万多平方米的厂区，用于厂房、商铺出租。
拆迁
“留下一片烂摊子”
深圳市中洲(集团)公司成立于1993年，当时注册资本2亿元，在深圳、香港、惠州、青岛都有项目，之后曾经数次被评为福田区纳税百强企业。26区的旧改工作是一个大工程，按照当时规划，此次改造投资36亿，规划总建筑面积65.5万平方米，预计项目在2010年竣工。2010年5月28日，地产大户深长城与中洲签订了投资协议，出资6.48亿支持26区项目。
谈判及拆迁在紧急进行中，区内一些效益并不是特别好的国企工厂很快便与中洲达成了协议，包括同安制药厂在内，大部分厂房被收购后迁离了26区，很快便空出了以北的9万平方米用地，南边17万平方米中，也有不少厂房被拆除。然而谈判进行到一些住宅楼和私人买下来的厂房的时候却出现了不少麻烦。
对于为何不搬？业主们一致表示，中洲完全没有找他们谈过拆迁的事情“就派了个小伙子上来，问了一下我们有没有房产证什么的，从来没有说过拆迁及补偿的事情！”全宝小区业主赵先生表示，赔偿的价格谣言四起，从1000到5000元什么都有，但实际上中洲连人影都没见到，留下这么大一个烂摊子没人管。中洲方面则表示，业主方面要价过高，双方无法达成共识，造成拆迁工作无法进行。
2007年后，拆迁工作似乎就停止了，中洲方面一直没有大的动作。到底是没有达成协议，还是压根就没有和业主谈过？记者尝试联系中洲相关负责人，得到答复是公司领导全部去外省考察，无人能接受采访。
旧改
“打造宝安的华强北”
2004年，26区被评定为“区内功能失调，配套设施不完善的旧工商住混合区”，区政府在香港召开招商会，决定引进深圳市中洲(集团)公司，组织实施该区域旧改，根据专项规划，该片区将与宝城25区一起构建宝安区级商业中心，建设成为集餐饮、休闲、文化、娱乐、购物和居住为一体，由现代商业园、商住园组成的综合园区。
2005年3月2日，宝安区政府发布文件《宝安区旧城旧村(城中村)改造实施细则》，为旧城改造提供了具体办法，规划、街道办、国土、建设、消防、监察等部门开始活动起来，中洲也开始准备拆迁事宜。
此时整个26区显得人心惶惶，美好憧憬和担忧同时充斥了居民们的心。不少工厂或被收购，或搬迁，区内人口急剧下降。而另一方面，《细则》第31条规定：“自改造项目公告发布之日起，停止办理产权转移、工商登记、房屋租赁等手续确保现状保全。”不让出租，不让工商登记，这一规定一棒子打死了当时26区内的商业，区内更显得一片萧条。不过“打造宝安第二大商业中心，打造宝安的深南东和华强北”的说法是如此有诱惑力，打动了所有人的心，无论是工业区的业主还是住宅区住户，所有人都希望能在旧改中分一杯羹，盼望旧改早日完成。
重组
楼面地价直追“地王”
由于拆迁并不顺利，17万平方米的片区拆迁率50%都无法达到，2008年5月29日，市规划部门批准了26区专项规划，26区改造被分为两期，先行改造已拆迁完毕的北侧9万平方米。规划显示，26区将被精心打造一条具有岭南风情的商业街，进行园林式小区设计，配建学校幼儿园等公共设施，以提升居住环境品质，规划还将新建一定数量的保障性住房，据规划安排，改造后该片区将新增7000个就业岗位。
由于政策的改变，旧城改造项目开发主体需要竞拍，2009年6月2日，中洲在万科和佳兆业的夹击下，以26.1亿元总价重新拿下26区一期的改造用地，溢价高达45%，楼面地价高达6428元/平方米，价格直追和黄2007年在观澜拿下的两块“地王”。
与此同时，同年5月27日，也就是竞拍前一个月，深长城终止了与中洲合作开发26区的协议，向中洲连本带息要回了7.08亿元。
无论如何，中洲最后取得了26区东北侧9万平方米的开发权并开始动工，而另外一侧，旧改只进行了一半就停止了的17万平方米，400余户生活在这里的业主只能选择忍受和等待。
■ 实地走访
遍地瓦砾荒草丛生
烂尾楼随处可见
前进一路上，富丽堂皇的海雅百货正面对的是被废弃的同安制药厂办公楼，里面则是数个被拆除厂房的废墟，同安制药厂家属楼就在这片废墟旁边，48户业主对周围的环境颇有怨言。
“这里已经成为了公共厕所和流浪汉的公寓！”业主李老太告诉记者，2006年至2007年中洲公司开始拆迁，把这里拆了一半就不再管了，导致他们生活环境不断恶化，“老鼠蜈蚣到处跑，非常凶狠，窗户上的铁纱网都能被它们咬破！”
记者看到，废弃的办公楼门窗已经全部被拆掉，主要楼梯都被封死，走入内部光线昏暗，破砖烂瓦及生活垃圾堆了一地，到处都是蜘蛛网和飞虫，在阳光充足的地方，有数个简陋的床铺，两个流浪汉正躺在里面酣睡。而另一侧则是一大片平均有3米高乱石堆，正是当时拆除厂房留下的废墟，高低起伏，杂草丛生，好像一个未开发的小山丘一样。
“黑店”一条街
“生意太差了，一到晚上9时就没人了，对面却依然灯火通明。”黄女士在前进一路路边开了一间装修简陋的小卖部，她向记者抱怨道，“租金虽然从以前4000多降到2000多元，但传说要拆迁之后生意差得不得了，海雅那边同样大的铺位，租金居然要1万多，两边差距非常大。”
此外，由于“第31条”的限制，无法办理租赁合同，26区大部分商铺都属于无证经营的状态。沿着前进路北一巷走入区里，可以看到大多商铺都装修简陋，灯光昏暗，有的甚至连招牌都没有。而老板同时也为生意的问题发愁。
在26区西南角，曾经名噪一时的惠宝厨具商场占地8000平方米，当时是宝安最大的厨具商场，全场有400多员工，下面一个小铺位还租给了上海浦发银行。但现在，整个厨具商场已经人去楼空，原来铺位铁门上的“浦发银行”字样还清晰可见，但早已关门大吉。
惠宝厨具董事长助理潘潇湘告诉记者，当时老板看中了前进路的兴旺决定在此开店，没想到没开多久就迎来了旧城改造，浦发银行合同到期后便离去了，没有租赁合同，消防、城管各个部门连番前来调查，各种罚单不断寄过来，“这一切搞得人心涣散，能走的都走了，我眼看着整个商场没落了下去。”
潘潇湘称，现在他们被迫在73区开了一家小分店，勉强维持生计，希望能撑到旧城改造实施的那一天，但其实到现在为止中洲都没找他们谈过拆迁补偿的事情。
黑灯瞎火曾发命案
26区还有一个诡异的现象则是，从2007年拆迁开始之后，整个区里的路灯便一直没有亮过。记者晚上8时经过26区内，发现路上仅有数个周边工厂或商铺自行安装的白炽灯，还有就是附近几乎无人居住的楼里透出来的微光，数十个路灯一个不亮。“一到晚上就黑灯瞎火的，前几年还出过人命。”周姐时装店的老板娘周女士担心地表示，这种情况已经持续好久了，但一直没有得到解决。
“经常有小偷和打劫的。”住在同安家属楼的范女士表示，拆迁使得小区周围失去了围墙的保护，后来他们只得自己请来保安搞了个岗亭，但后来还是丢过东西，有一次连保安都被打了。
三问旧改办
1
旧改六年为何仍无进展？
“26区的问题我们也知道，不是不想快，是快不了！”宝安区城中村(旧村)改造办公室规划科陈科长表示，因为相关政策不断在变动更新，所以才导致26区的项目一直未能顺利进展。
据陈科长介绍，2003年到2004年每个区都有自己的试点和不同的计划，都是摸着石头过河。2004年10月22日，《深圳市城中村(旧村)改造暂定规定》发布，统一了全市的政策，但由于26区属于工业区，不是传统意义上的城中村和旧村，情况特殊，实际工作难以按照《暂定规则》展开，各区向市里反映之后市里派人下来进行调研，终于在2006年12月15日发布了257号文和258号文，对于包括翻身村、26区等关外工业区改造给出了指导意见。
但事情远未结束，随后又有人提出现在全国都在倡导旧城改造项目需进行挂牌出让，宝安龙岗旧城改造挂牌出让条件是否成熟？几经周折之后，26区项目终于在2009年中旬成功被中洲竞拍取回，此时旧改才算能够正式开工。
目前剩下的业主最关注的是二期何时动工的问题，陈科长表示，旧改目前是市场化运作，必须先由开发商自行与居民沟通，只要拆迁各方面价格谈妥了，他们就可以开始走相应的程序，“旧改没有想象中那么简单，现实工作中会遇到各种各样的问题，我们也都是在摸着石头过河。”
2
禁止登记扼杀26区商业？
目前最令部分业主感到无奈的便是前文所提到的“31条”，即禁止租赁和工商登记，让所有商铺都无法经营，商业一落千丈。对此宝安区旧改办的高科长表示，该条例实际上并未实施，如果遇到问题他们可以参与协调。
高科长介绍，该条例颁布时间非常早，属于全区一个行政规范性文件，由于后来政策更新，该文件在2008年就已经废止了，他们曾多次口头及书面告知相关业主，出租业务须办理租赁登记手续可直接找租赁机关办理，如果办理中遇到问题，可跟他们联系他们帮忙协调解决。
关于富达工业区存在大量无证经营小店问题，高科长表示可能业主存在一些情绪化，其实只要来找他们协调，基本都能办到租赁登记，实际上，目前26区包括西边的普威休闲中心在内，已经有四五家商户在找过他们协调之后，成功办理了租赁登记。
3
拆迁遗留问题谁来负责？
周创坚两夫妇所住的“阴阳楼”，同安制药厂旁边废墟堆，都是在2006-2007年中洲拆迁的遗留问题，不仅造成了环境的恶化，还有直接的经济损失，到底应该由谁负责？
记者从国土委宝安管理局了解到，2006-2007年中洲公司拆迁时，区旧改办曾经向市国土委提交过拆迁申请，但由于资料不全并未获批。那之后中洲的拆迁是否非法？相关工作人员表示该拆迁属于非法，但实际上旧城改造并不是每次都会进行拆迁申请。
记者随后在宝安区旧改办法规科证实了这一点，高科长表示，由于26区改造是商业化运作，拆迁和洽谈工作基本都是由开发商自己解决，旧改办只起到从中协调的作用。对于周创坚夫妇的房屋问题，他们表示应该通过公安部门，或者法院等途径来解决，至于拆迁留下的废墟影响环境，暂时他们还未接到当地居民的投诉，如果要解决的话他们也只能提供平台让居民与开发商进行协商。 |
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深蓝香港 
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