编者按 在刚刚过去的一年里，二手房“量价齐涨”成为北京楼市的关键词。盘点一年的二手房市场，人们关注的热点是哪些区域的楼盘升值最大？哪些楼盘的交易最为活跃？为此，《北京晨报·房产周刊》联合21世纪不动产推出《2009年北京市二手住宅价格涨幅排行榜》，对北京市交易量较大的200个二手房项目进行价格涨幅排名，通过排名发现，上榜项目价格涨幅均超50%、四环边上的次新房房价上涨最快成为突出特点。

　　21世纪不动产统计显示，截至2009年11月，全市近200个主营二手楼盘全年价格平均涨幅为43.5%，其中最高涨幅达93.5%。同期，北京二手住宅成交量比2008年同期大涨7.5倍。在对目前北京市交易量较大的200个二手房项目进行价格涨幅排名中，列前10位的楼盘全年单价涨幅在73%至94%之间。提到列表中涨幅排名靠前的项目，21世纪不动产分析师透露正是交通、购物、教育以及医疗等方面配套设施的逐渐齐全，促使目前处于市场活跃期的四环边上的二手房售价飙升，也因为具备便捷的居住环境，消费者愿意承担更高的价格。

　　从“二手房价格涨幅前50楼盘排行榜”中，记者发现半数楼盘都是位于北京四环边上的项目价格涨势最猛，如排名在前10位的楼盘中，有7个楼盘分布在四环周边，西、北四环的项目占到6个；且在2008年11月份价格处于9000元/平方米至15500元/平方米的二手房价格一年来涨幅最快。对此，21世纪不动产分析师还针对《2009年北京二手房价格涨幅前50楼盘排行榜》中形成的交易特性进行了以下分析：

　　供应：两年以上次新房是主力

　　在对北京200个二手房交易活跃的楼盘调查中发现，建成年代在2001年至2007年期间的次新房成为目前市场上的交易主力。分析原因，21世纪不动产分析师介绍说：“由于2007年甚至更晚建成的房屋有大量的房源还在进行新房销售，此外即使销售完毕的房屋也大多在购买新房的业主手中，且两年内的二手房多数还涉及到高额的营业税，因此真正上市流通、成为二手房的供给量非常少，并不是二手房成交主体，这类房价变化幅度较小。反而是建成年代集中在2001年以后的次新房，由于房屋的外观及内部都较新，户型结构也比年代较早的老房子更为合理，因此成为过去一年中二手房的交易主力。”

　　成交：7成买家为改善型购房

　　从价格区间来看，这些楼盘的成交价格主要集中在16000元/平方米至30000元/平方米。21世纪不动产的监测数据显示，目前成交客户中70%左右的买房者均是升级置业，这部分需求主要是35至45岁的中年人，具备一定的资金实力，16000元/平方米至30000元/平方米这样中档及中档偏高的价格，与近期逐渐成为需求主力的改善型需求者的购买能力是一致的，因此需求量的上升促进了成交热点区域房价的上涨。

　　供需比：1比3的供需比例助涨房价

　　虽然房价的快速上涨抬高了买房人的准入门槛，但目前平均1：3的供需比例以及大量的看房客户事实依旧增强了业主加价的信心，一方面是业主报价的不断攀高，另一方面是购房者的追涨心态，都促成了房价不断上涨。此外，21世纪不动产市场分析师认为，除了楼盘自身的客观原因以外，成交量和新房价格屡飙新高以及天价拿地频出的消息都是房价难以回落的因素。

　　-专家观点

　　投机购房需求抬高二手房价格

　　虽然在仲量联行最新发布的2009年第四季度市场报告中，该机构表示目前北京高端住宅的价格目前已经达到27478元/平方米，预测2010年高档住宅的房价同整体房价市场一样涨幅会大幅放缓，但仲量联行北京研究部主管覃晓梅解释说这不代表房价就下跌，原因是开发商高价拿地、且目前频繁寻找新的融资渠道以及区域交通、商业等配套的逐步完善，都是未来房价持续看涨的动力。而要看清的另一个事实是，近一年来，二手房市场的活跃以及房价猛涨的背后是有投机购房因素的存在。“政策能否影响市场的核心不在于出台的数量多少，而是已经出台政策的有效执行力。让二手房价格回归到正常水平的核心要看二套房贷款的执行力度，提高投机者的准入门槛能有效控制二手房房价的过快上涨。”覃晓梅个人认为。

　　地王周边二手房价格仍有升值空间

　　据“链家地产”统计数据分析，一个区域地铁开通前后二手房价提升幅度至少在15%左右，而区域重大规划将迅速拉近区域与周边房价高位区域的距离，预计根据区域不同将在3%-15%左右不等。“链家地产”认为，2009年地王的溢价幅度基本都在200%至400%左右，之所以远远高于实际价格，除了反映出开发商对后市的预期之外，区域的市政规划及其他重大利好条件也是重要的溢价参考指标，因此，绝大多数地王周边都有着重大的利好条件。

　　对于区域二手房来说，对未来房价上涨空间最重要的标杆性参照指标就是区域地王、区域地铁规划或通车，因此，地王周边二手房经历2009年上涨以后，未来涨势空间仍很大。

　　二手房挂牌均价再涨近千元

　　经过2009年年末二手房市场短暂的量涨价稳之后，2010年1月，京城二手房的挂牌售价再次出现上扬。根据安居客最新的数据统计，安居客北京在售二手房房源总量为455533套，1月上旬北京挂牌出售二手房均价达到18425元/平方米，相比上月同期均价上涨了970元/平方米，涨幅为5.56%。

　　在不同类型的二手房源价格涨幅中，别墅1月上旬均价达16903元/平方米，与上月同期相比涨幅达5.66%；四合院1月上旬均价为20052元/平方米，较上月同期涨幅29.29%；公寓1月上旬均价为14410元/平方米，较上月同期涨幅为6.13%；普通住宅1月上旬均价为14922元/平方米，较上月同期上涨818元/平方米，涨幅为5.80%。

　　在二手房区域及楼盘关注度中，望京、亚运村、回龙观、朝青、广安门等区域成为1月上旬最受关注的前5个区域；荣丰2008、远洋山水、新华联家园、万国城Moma、海晟名苑等成为1月上旬最受关注的前5个楼盘。此外，面积在70至130平方米的两居和三居关注最高。

　　安居客分析人员认为，由于政策频出导致购房者心理出现变化，而卖家则因税费调整转嫁房价进而再次推高成交价格。预计今年一季度二手房交易可能出现冷清、观望气氛将重回市场，楼市短期内形成“有价无市”的局面。

　　那么，上述僵局将在何时打破？安居客分析人员认为，今年二季度将是全年房产走势的关键。估计在二季度，政策的影响已被各方消化完毕，而买卖双方的心态调整业已到位，全年房产走势将在二季度勾勒出较为清晰的画卷。安居客分析人员说：“相比二手房市场，2010年的新房市场会活跃一些，整个房产市场可能会相对低迷些，但大起大落肯定不会在2010年楼市出现。”

　　榜单详解

　　排名前10楼盘详解

　　1、远大园五区：

　　均价30000元/平方米，同比上涨93.5%

　　远大园五区位于西四环北路与远大路交汇处，紧邻世纪金源购物中心，吸引了不少人气，在一定程度上支撑了项目价格的上涨。另外，该项目每户业主都享有一个人大附中的名额，这对于孩子即将上学的年轻家长来说是有着极大吸引力的。

　　2、龙苑别墅：

　　均价21000元/平方米，同比上涨90.9%

　　龙苑别墅位于顺义区顺安南路8号，是90年代初中央别墅区首批建成的别墅项目之一，之所以在2009年涨幅巨大主要原因是新别墅项目不断涌现下该项目关注度不足，导致此前价值被低估，从而出现了价格的大幅补涨。

　　3、远大园四区：

　　均价29000元/平方米，同比上涨87.1%

　　远大园四区上榜原因与五区登榜理由相同，但四区的规模小于五区，此外五区有6栋是板楼，优质房源数也多于四区，因此造成了四区价格涨幅略低于五区。但与其他楼盘相比，远大园四区的项目优势还是相当明显的。

　　4、慧时欣园：

　　均价19500元/平方米，同比上涨80.6%

　　慧时欣园项目位于南三环赵公口桥南800米。项目周边有石榴园阳光双语艺术幼儿园、北京光明外语学校等教育配套。“中铁联合购物中心”、西单城市连锁商场等提供了生活的便利。价格涨幅大的主要原因在于交通便捷，紧邻南三环和光彩路，地铁5号线宋家庄站步行仅需10分钟。

　　5、国美第一城：

　　均价17500元/平方米，同比上涨78.6%

　　国美第一城是朝青路地区体量较大的社区，地处东四环外。销售价格贴近老百姓的购买力，社区体量大，户型种类丰富，对购房者来说可挑选余地大。另外地铁6号线2012年开通，并设青年路站，轨道交通带来了升值预期。

　　6、浉城百丽：

　　均价16000元/平方米，同比上涨77.8%

　　浉城百丽位于亦庄开发区，直通东南五环，交通便捷。项目包括63栋四层板楼，体量大，户型通透性好。建筑类型以联排和叠拼为主，居住舒适度较高。项目外观时尚，此外项目周边有菜市场、美廉美超市、21世纪双语幼儿园、BDA实验学校等生活和教育配套，带动了该项目价格的上涨。

　　7、远大园六区：

　　均价27500元/平方米，同比上涨77.4%

　　远大园六区与上文提到的四区、五区同属于世纪城片区，片区内的世纪金源购物中心、旺市百利超市以及楼盘附带的人大附小名额同样带动了远大园六区价格的大幅上涨，但相对而言六区价格涨幅略低四区和五区，主要原因有以下几个方面：首先六区的房源较少，五区内有14栋楼，四区有12栋，而六区则仅有9栋，且有两栋板楼为回迁房，因此六区内优质商品房房源较少；其次六区距旺市百利等配套设施稍远于五区和四区，影响了项目价格上涨速度。

　　8、融科橄榄城：

　　均价23000元/平方米，同比上涨76.9%

　　融科橄榄城位于望京，整个区域楼盘近年来都有较高价格涨幅，但融科橄榄城项目能上榜有自身原因。该项目内部不仅有活动中心、中心花园等，还有全市连锁的21世纪双语幼儿园，望京商业中心距项目步行仅10分钟。该项目为板楼，户型丰富，也是带动项目价格上涨的原因。

　　9、上地东里：

　　均价23000元/平方米，同比上涨76.9%

　　上地东里是2000年建成的商品房，社区配套成熟、交通便利、临近地铁13号线上地站。周边临近中关村一小、中关村二小、101中学。占据得天独厚的教育资源是上地东里价格坚挺且上涨较快的最主要原因。此外，供应户型以二居、三居为主，房源供给与客户需求匹配，也支撑了其热销。

　　10、永乐小区：

　　均价16000元/平方米，同比上涨73.0%

　　永乐小区共200余栋住宅楼，鲁谷派出所、八宝山派出所都被包含在项目内部，此外银河小学、幼儿园也提供了教育便利。新建成的万达广场也为永乐小区增色不少，成为了许多年轻人青睐该小区的主要原因。永乐小区之所以能在短期内有如此大的价格涨幅与周边远洋沁山水等项目价格的标杆作用也是分不开的。