| 昨日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究完善促进消费的若干政策措施。其中最引人瞩目的当属住房消费政策的最新变化:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
住房转让营业税优惠政策戛然而止,对楼市有何影响?颇受关注的二套房贷政策为何未作调整?本报记者采访业内人士及时解读。
释疑
住房消费仍需拉动现行政策大多延续
据了解,现行的楼市优惠政策多数是从2008年底开始施行的。2008年10月22日,财政部发文,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征印花税和土地增值税。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的70%,最低首付款为20%。
此后,这些优惠在12月出台的“国13条”中得到了进一步明确。尤其对已购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套普通自住房的居民,可比照首次贷款政策。同时减免营业税,普通住房免征时限由5年降为2年,不足2年转让的,按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。
在这些优惠政策的刺激下,今年楼市风生水起,房价也一路上涨。从三季度开始,关于楼市泡沫重现,楼市优惠政策是否应该终止的争论四起。昨日,国务院常务会议终于对明年的楼市政策进行了明确:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
会议认为,去年四季度以来,为应对国际金融危机的影响,中央采取了包括房地产在内的一系列惠民生、促消费的政策措施,有效激发了城乡居民的消费潜力,对我国经济企稳回升发挥了重要作用。因此,促进消费的政策必须进一步加强,现行政策大部分要继续执行。
影响
二手房年内交易或井喷政策调整利弊皆有
合富辉煌首席分析师黎文江认为,政策调整营业税首当其冲,这本来就在预料之内,因为国务院总理温家宝上月底在上海考察就明确表示要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年,有望打击投机性的购房行为。
黎文江表示,今年楼市中有不少投资客是制造业的企业主,由于大环境不景气出口大幅下滑,为了防止资金贬值,他们纷纷将大量资金投入楼市避险,而缩短营业税免征时限将对这种投机行为有很大的打击作用。此外,随着经济的回暖,这部分资金原本就将逐步撤出,政策的变化可能导致这部分二手房的集中抛售,交易也可能出现井喷,二手房价也可能下降。
广东省地产商会副秘书长张运文也指出,从长远来看,二手房营业税征免时限的调整将导致日后二手房买家更多的是首置和改善型需求,二手房投资的利润空间压缩了,投资型买家可能逐渐淡出二手房市场。
中原地产的胡广东更指出,政策的变化对楼市的直接影响并不大,但却有可能导致观望的增加,房价的上升动力将受到明显影响。
不过黎文江认为,政策调整必有利弊两面。虽然缩短营业税征免时限可以打击投机性购房,但也将抑制二手楼市的刚性需求。“通常来说,二手房交易中的营业税都会转嫁到购房者身上。目前由于一手房价过高,不少首置需求纷纷转向二手,寻找一些5年以内的次新房。但2—5年的住房转让重新征收5.5个百分点的营业税,自然将加大购房者的压力。“这实际上变相导致二手房价的提高,将在一定程度上抑制购房需求”。
关注
二套房贷优惠政策仍有可能调整
此次调整除了个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策都将继续实施。不少业内人士纷纷表示调整的幅度比预期要小得多,尤其是对楼市影响最大的二套房贷政策并未涉及。
不过胡广东认为,这次国务院常务会议并未涉及二套房贷政策的调整,并不一定意味着不会调整。“我个人的判断,二套房贷政策在2010年元旦后还是有可能有一些变化,到时候可能会由银监会来公布”。
但黎文江表示,中央已经明确表态支持改善性需求,二套房贷优惠政策对这部分需求十分重要,因此保持不变也在情理之中。他预测,虽然政策调整对楼市影响不会太大,但相信明年的成交量肯定将比今年缩减,而改善性需求则可能会占到成交的60%—70%。但房价却仍有可能保持高位运行。
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